楼市市场牛气的时候，二手房交易中，大多数的违约方是卖家，即房东要求加价出售反悔，甚至有签了定金协议的房东，故意违约，宁愿双倍支付违约金。如今，市场调整，交易萎缩，二手房交易相对清淡，违约的情况开始出现在买方，由于房价下调，原先定下的价格高于市场价，买方宁愿不买了。因此，中介公司的生意更加难做，有买卖双方交易完成后，买卖双方以服务不到位等理由拒绝给付或部分少付中介费的，也有买卖双方交易不成相互指责对方违约的。在这一系列追究违约责任的官司中，最重要的是，你指责对方违约，须拿出证据。本期为两则案例作点评的静安法院李鸿光法官认为，无论是中介方，或者买卖双方，要对方为违约负法律责任的时候，都先要拿出足够的证据，否则，法院是不会支持没有证据的诉讼的。(www.hetong365.com)

　　二手房买卖“黄了”究竟谁在违约？

　　买家施先生指责卖家林先生出尔反尔，导致他买房未成，要求法院判令林先生双倍返还定金人民币2万元。最终，法院经审理认为施先生主张，缺乏事实依据遂判决对他的诉请不予支持。(www.hetong365.com)

　　2004年9月5日，施先生和林先生经二手房中介公司介绍签订定金协议，约定施先生购买林先生名下的地处本市昌平路某处房屋，总价为95万元，施先生先支付定金1万元。3天内，双方正式签订房地产买卖合同。双方还声明，林先生的产权证上01室与02室两室合一，需在交易中心办理分证手续，所涉及的费用由林先生承担。(www.hetong365.com)

　　岂料。房屋还未交易双方经产生了纠纷，相互指责是对方违约。今年上半年，施先生一纸诉状把林先生告上法院，诉称是因林先生对房屋售价过高及单独立户的办证费有问题为由，要求继续签约附加条件，遭到拒绝后就对双方继续转让该房屋反悔，要求林先生双倍返还定金2万元。(www.hetong365.com)

　　林先生则不同意施先生的陈述，指责是施先生没有诚意签订合同，导致该房屋只得以91万元的价格出售给他人，实际损失4万元。所收取的定金1万元，其中的5000元作为劳务费支付给了中介公司。强调真正的违约方是施先生。审理中，法院查实该房屋已按91万元转让他人，而当初的中介公司已被工商部门注销。施先生的诉称，缺乏相关证据来证明，法院判决施先生败诉。(www.hetong365.com)

　　法官点评

　　在定金协议约定期限内，因施先生未有签约房屋买卖合同的意思表示，故该定金协议未能履行的责任在于施先生本人。(www.hetong365.com)

　　中介费未全额支付上下家被告上法庭

　　今年以来上海的房产中介市场门可罗雀，中介商为服务好二手房房买卖的上下家，从中赚取其中的1％服务报酬，有时也不得不向法院起诉来“维权”。近日，法院二审判决支持了上海立好信房地产经纪公司诉请，由买卖房屋的上下家继续支付尚欠的中介报酬2.63万元。(www.hetong365.com)

　　今年1月1日，卖家冯先生与立好信二手房经纪公司签订了《专任委托合同》约定将冯先生家一间在市中心安远路的商品房，以213万元的价格挂牌出售，房屋转手后由冯家支付成交价的1％作为服务报酬。第二天就有买家张女士看中了该房屋，与二手房经纪公司也签订了《不动产买卖意愿书》，认可以开出的213万元价格成交。第三天，该房屋买卖上下家签订了《上海市房地产买卖合同》手续，冯家部分支付了服务报酬6300元，张家部分支付了服务报酬1万元。随后，该房屋买卖合同过户手续如期办妥。可上下家冯先生、张女士却都不再支付给立好信房产经纪公司剩余服务报酬。中介方发出催讨书面信函，也似石沉大海没有了下文，立好信房产公司于今年3月下旬起诉到法院，要求索讨买卖双方未付足的中介服务费。(www.hetong365.com)

　　审理中，冯先生表示房产中介商在整个房屋交易过程中，并没有提供完整的服务，导致自己至今还未拿到维修基金，房屋交接也是由自己与物业自行完成的。张女士则辩称，房产中介商在房屋交易过程中服务不到位，产权证也是通过自己努力才取得的。(www.hetong365.com)

　　法院认为，房屋买卖中介业务的立好信经纪公司，为该房屋成交寻找了合适的对家，促成了该房屋的最终成交，一方取得了房屋的产权证，另一方也取得了贷款。而房产中介商与冯先生、张女士签署的《上海市房地产买卖合同》中，房屋买卖的上下家均书面确认了，需支付立好信在成交后应取得的服务报酬，遂法院一审判决，由冯先生家、张女士家继续向立好信房产经纪公司给付余下的服务报酬。日前，一审法院的该判决，已获得二审法院的维持判决。(www.hetong365.com)

　　法官点评

　　二手房交易中，双方意愿通过协商，最后达成协议签订合同，各种明细都要一并在合同中写明，未落到实处的，非中介机构该负的责任。二手房中介商的中介业务范围，应该以所签订的合同条款为准。合同中规定的事项，应由房产中介商做到的，若房产中介商没有做到，这才是中介商的责任，并可以此追究房产中介商经济责任。要知道房产中介商的中介目的，是房屋买卖的成交。涉及到房产上的维修基金，是否送给买家按合同行事，或者是上下家间通过另行诉讼途径解决，与房产中介商无涉。(www.hetong365.com)


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