法律网站
律师推广
法律论坛|
|
法律网站 律师推广 法律论坛 |
|
| 买卖合同知识 | 委托合同知识 | 仓储合同知识 | 投资合同知识 | 房产合同知识 | 合同订立生效 | 建设工程合同知识 | 融资租赁合同知识 | | 赠与合同知识 | 行纪合同知识 | 保管合同知识 | 证券合同知识 | 借款合同知识 | 合同履行 | 特许经营合同知识 | 国际贸易合同知识 | | 担保合同知识 | 居间合同知识 | 运输合同知识 | 经营合同知识 | 劳动合同知识 | 合同变更解除 | 股权转让合同知识 | 合同纠纷诉讼仲裁 | | 租赁合同知识 | 承揽合同知识 | 招标合同知识 | 涉外合同知识 | 技术合同知识 | 合同违约责任 | 电水气热合同知识 | 合同法律法规解释 | 合同法律咨询>> 合同法律案例>> 合同法学论文>> 法律说法>> 合同法在线教程>> ●合同范本大全 |
| 合同法网 >> 合同法知识 >> 租赁合同 |
租赁合同 |
||
| 作者：合同律师 发表时间：2008年 版权：合同律师 免费法律咨询>> | 合同法网推荐 |
|
租赁合同 重点法条提示： 《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 《合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。” 《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。(www.hetong365.com) 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。” 一、租赁合同的概念和法律特征 （一）租赁合同的概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人；使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。(www.hetong365.com) 租赁属于移转财产使用、收益权利的典型交易形式，因此，合同法就租赁合同所设置的法律规则，对于融资租赁合同具有参照适用的效力。(www.hetong365.com) （二）租赁合同的法律特征 租赁合同具有如下法律特征： 1、租赁合同是转移财产使用权的合同。(www.hetong365.com) 租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权，这是租赁合同与买卖合同的根本区别。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，而该权利属于物权化的债权，因此承租人并不享有租赁物的处分权，这是租赁合同区别于消费借贷合同的重要所在。(www.hetong365.com) 2、租赁合同为双务、有偿合同。(www.hetong365.com) 在租赁合同中，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为双务、有偿合同。在这点上，租赁合同与借用合同有所不同。在借用合同中，尽管在出借人负担交付借用物供借用人使用、收益的义务的同时，借用人也要负担按期返还借用物的义务，但双方当事人所负担的义务不具有对价性，因此，借用合同为双务、无偿合同。(www.hetong365.com) 3、租赁合同为诺成合同。(www.hetong365.com) 在租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致时，合同即成立，因此，租赁合同为诺成合同。(www.hetong365.com) 4、租赁合同是继续性、非永续性合同。(www.hetong365.com) 租赁合同的履行往往要经过一段时间，不是一次性交付即告完结的，因此，租赁合同具有继续性的特征。同时，租赁合同还具有临时性的特征，而不是对租赁物的永久性使用。在许多国家和地区的立法上都规定了租赁合同的最长存续期限。我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。” 二、租赁合同的分类 租赁合同依据不同的标准可以做出不同的分类，而实践中经常使用的是如下分类： （一）动产租赁合同与不动产租赁合同 以租赁合同的标的物为标准，可将租赁合同分为动产租赁合同和不动产租赁合同。以动产为标的物的租赁合同，为动产租赁合同；以不动产为标的物的租赁合同，为不动产租赁合同。动产租赁包括一般的动产租赁、动物租赁、船舶租赁、汽车租赁等；不动产租赁在我国主要指房屋租赁，另外土地使用权租赁、承包经营权租赁、宅基地使用权租赁等也视为不动产租赁。这种区分的意义在于，法律一般对不动产租赁有特殊的要求，如进行登记等。例如，我国《城市房地产管理法》第 53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同……并向房产管理部门登记备案。”这里应注意的是，登记备案既非合同的成立要件，也非合同的生效要件。(www.hetong365.com) （二）定期租赁合同与不定期租赁合同 以租赁合同是否有固定期限为标准，可将租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。定期租赁合同是指合同约定有明确期限的租赁。不定期租赁合同的产生有三种情形：一是当事人在租赁合同中未约定租赁期限；二是当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采用书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同；三是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另有规定，双方当事人均可随时终止合同。(www.hetong365.com) （三）一般租赁合同与特殊租赁合同 以法律有无特殊规定为标准，可将租赁合同分为一般租赁合同和特殊租赁合同。一般租赁合同是指法律没有特殊规定的合同；特殊租赁合同是指法律有特殊规定的合同，如船舶租赁合同、房屋租赁合同等。(www.hetong365.com) 三、租赁合同的形式 合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。依据法律对合同形式的不同要求，可将合同区分为要式合同和不要式合同。就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不要式合同，无须采用书面形式；租赁期限不满6个月的定期租赁合同也为不要式合同；但租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式，未采用书面形式，双方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租赁合同。(www.hetong365.com) 四、租赁合同的内容 租赁合同一般应当包括以下内容： （一）租赁物 租赁物是租赁合同的重要构成要素，它是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁物具有以下特征： 1、租赁物既可以是动产，也可以是不动产。如果租赁物是动产，则该动产应为不可代替的非消耗物；以可消耗物为标的物的，只能用于特定目的的使用，如用于展览。不动产作为租赁合同的标的物，在我国目前仅限于房屋或其他建筑物、构筑物，而土地尚未包括在内，这一点与其他国家和地区的立法多有不同；在其他国家和地区，耕地、宅基地皆可成为租赁物，我国则仅认可土地使用权为租赁合同的标的物。(www.hetong365.com) 2、租赁物应当具有合法性。以法律禁止的流通物出租的，租赁合同应为无效，如出租淫秽录像带、出租枪支等即为无效租赁合同。以限制流通物作为租赁合同标的物的，应区别而论：如果租赁合同的双方当事人没有取得该租赁物经营资格的可能，则该租赁合同为不生效的合同；如果租赁合同的双方当事人能够经由审批手续取得租赁物的经营资格，则该租赁合同应认定为尚未完全生效的合同。(www.hetong365.com) 3、租赁物一般应为现存之物，但不以现存之物为必要。即当事人就将来之物成立租赁关系的，租赁合同也应为有效。但以将来之物为标的物的，应为出租人将来可取得之物，如果以出租人确定不能取得之物为标的物，则租赁合同因其自始不能履行而应为无效。(www.hetong365.com) （二）数量 数量是租赁合同的必备条款，应当在合同中明确予以约定。例如，在房屋租赁合同中，租赁房屋的具体间数、面积、方位和周围土地面积等事项，以及租赁物的附属物数量都应当列明。(www.hetong365.com) （三）租赁物的用途和使用方法 租赁合同是出租人暂时向承租人转移租赁物使用权的合同，合同期满后，出租人要收回租赁物，因此承租人在使用租赁物时要注意保持其完好性。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；而承租人应当按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，应当按照租赁物的性质使用。(www.hetong365.com) （四）租赁期限 租赁合同是有期限性的合同，但是不否认有不定期合同的存在。为了更好地保护双方当事人的权益，合同中应当约定期限。(www.hetong365.com) （五）租金及其支付期限和方式 租金是租赁合同中承租人向出租人支付的使用租赁物的对价，是承租人所要承担的主要义务。对于租金，要明确约定租金的价格、支付的期限与方式。(www.hetong365.com) （六）租赁物维修 租赁物的维护与维修是保证其正常使用状态的必要手段。当事人可以就租赁物的维修义务作出约定，双方没有约定或者约定不明确的，则由出租人承担维修义务。(www.hetong365.com) （七）合同的变更与解除 （八）违约责任 （九）争议的解决 租赁合同的效力 重点法条提示： 《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。” 《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。(www.hetong365.com) 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。” 《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 一、出租人的义务 (一) 交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。交付租赁物是指转移租赁物的占有于承租人，主要包括现实交付、指示交付和简易交付。此外，承租人不仅应使交付的租赁物处于约定的使用、收益状态，而且在租赁关系存续期间也应保持租赁物符合约定的用途。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。(www.hetong365.com) （二）维修租赁物的义务 在租赁合同中，当事人可以就租赁物的维修义务作出约定，双方没有约定或者约定不明确的，则由出租人承担维修义务。出租人的这项义务实际上是出租人保持租赁物符合约定用途的义务的延伸。在租赁物需要维修时，承租人可以要求自行维修，但维修费用由出租人负担。而且，出租人因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但是，承租人未交付租金的，出租人可以行使同时履行抗辩权，拒绝履行其后的维修义务。此外，由于可归责于承租人的事由导致租赁物毁损时，双方当事人没有特别约定的，出租人仍应承担维修义务，但出租人有权请求承租人承担损害赔偿责任，且出租人的维修影响承租人对租赁物的使用、收益的，承租人无权请求减少租金。(www.hetong365.com) （三）瑕疵担保的义务 在租赁合同中，出租人所承担的瑕疵担保责任包括对租赁物的瑕疵担保责任和对权利的瑕疵担保责任两种。(www.hetong365.com) 出租人应当担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益，如果租赁物有使承租人不能正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任，承租人可以解除合同或者请求减少租金。但是，在订立合同时承租人已知道租赁物存在瑕疵的，其后就不得解除合同。但根据《合同法》第233条的规定：“如果租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物有瑕疵，仍然可以随时解除合同。” 出租人应当担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益。如果因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；如果出租人无将标的物供承租人使用、收益的权限，或者租赁物因受其他用益物权的限制，致使承租人事实上不能对租赁物使用、收益的，出租人应承担相应的责任。(www.hetong365.com) 二、承租人的义务 （一）按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务 承租人在占有租赁物后，应当按照约定的方法使用租赁物，对使用租赁物的方法没有约定或者约定不明确的，双方当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，则应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。但承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，根据《合同法》第219条的规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。如果承租人未按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，未给租赁物造成损害，但有造成损害的危险，则出租人可以行使同时履行抗辩权，取回租赁物；也可以以所有权人、有处分权人或占有人的身份行使物上请求权，请求承租人停止其违反义务的行为，以消除危险。(www.hetong365.com) （二）妥善保管租赁物的义务 承租人作为租赁物的占有人，应当妥善保管租赁物。承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人应当以善良管理人的注意保管租赁物，租赁物有收益能力的，应保持其收益能力。承租人的保管义务派生出以下两种从属义务： 一是通知义务。在租赁关系存续期间，出现应及时通知出租人的情况时，承租人有及时通知的义务。需要通知出租人的事项包括租赁物有修理、防止危害的必要，第三人就租赁物主张权利，其他依诚实信用原则应当通知的事由如租赁物因不可抗力毁损灭失或因第三人的侵害受损等。如果承租人怠于通知，造成损失，则应承担相应的赔偿责任，其赔偿的范围为出租人因承租人怠于通知致使不能及时救济而受到的损害，并且承租人在出租人不能及时救济时，不得以出租人债务不履行为由，请求损害赔偿。(www.hetong365.com) 二是对于保存行为的容忍义务。出租人为保存租赁物进行的必要行为，承租人不得拒绝。(www.hetong365.com) （三）不作为义务 在租赁合同中，承租人的不作为义务主要包括以下几种： 1、不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物 承租人基于租赁合同对租赁物所享有的租赁权，从权利属性上来讲，属于债权，因此，承租人只有在经过出租人同意的前提下，方可对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，即对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人经过出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，在返还租赁物时，如果仍有残存价值，若当事人没有特别约定，则出租人应当进行补偿。(www.hetong365.com) 2、不得随意转租 所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。转租与租赁权的让与不同。转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，承租人于转租后，仍享有租赁权，同时在承租人与次承租人之间又产生新的租赁关系，基于此租赁关系，承租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权；租赁权让与为租赁债权的转让，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，但承租人与出租人之间的租赁合同仍继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意而进行转租的，出租人可以解除合同。(www.hetong365.com) （四）支付租金的义务 支付租金的义务是承租人的主合同义务。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，根据《合同法》第226条的规定：“租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。租赁期间在1 年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”此外，根据《合同法》第227条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” （五）返还租赁物的义务 租赁关系一般可以因租赁期限届满而终止，但也可以因一方当事人行使解除合同的权利及其他原因而终止。租赁关系终止后，只要租赁物仍然存在，承租人就应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物性质使用后的状态；只有租赁物不存在了，承租人才不负返还义务，例如，在租赁物因不可归责于承租人的事由灭失时，租赁关系也终止了，但承租人并无返还租赁物的义务。承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物进行改建、改装或者增加附着物的，在返还租赁物时，出租人有权要求予以拆除，恢复租赁物的原状；但承租人的上述行为经出租人同意的，可以不恢复租赁物的原状，并可以就因此而使租赁物价值增加的部分转而请求有益费用的返还。此外，承租人在返还租赁物时，就其对租赁物所支出的必要费用，也可以主张返还，而必要费用是指为维护租赁物所不可缺少的费用，如租赁物的保管费、机器的养护费、动物的饲养费等。(www.hetong365.com) 三、租赁合同的特别效力 （一）承租人获取租赁物收益的权利 在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。(www.hetong365.com) （二）租赁合同的对抗效力 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁物的新所有权人也应当一并遵循。租赁合同的对抗效力是租赁权物权化的具体体现。租赁本为一种债权债务关系，在早期民法上，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人。这种权利配置反映了重视所有权，相对轻视使用、收益权的观念。随着社会经济的发展，民法逐渐承认在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。这一原则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力，这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权的物权化”。在这种情况下，承租人的租赁权性质如何，学者间有争论，概括起来主要有债权说、物权说和物权化说三种学说，而我国《合同法》关于租赁合同对抗效力的规定即是物权化说的体现。(www.hetong365.com) 四、租赁合同中的风险负担 当由于既不可归责于承租人、又不可归责于出租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失时，就产生了租赁合同中的风险负担问题。租赁合同中的风险负担问题，可以分解为两个问题来考察。(www.hetong365.com) 一是租赁物的风险负担问题，即由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。就此问题，自罗马法以来，就形成了由物的所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想，除非法律有特别规定或当事人之间有特别约定。此为标的物风险负担的一般原则。因此，租赁物的所有人应负担此种情形下标的物毁损灭失的风险。(www.hetong365.com) 二是因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失，从而引起租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。如何分配合同不能履行的风险，与租赁物毁损灭失的风险有所不同，此处的风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履行问题，尤其是承租人支付租金义务的履行问题。《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”该条即包含有对租赁合同中的风险负担的规定。因此，当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时，租金的风险由出租人负担，承租人即可相应地减少履行或不履行其对待给付义务——即请求减少租金或者不支付租金。(www.hetong365.com) （版权声明：本站内容、观点、评论均由律师严格审核编辑，供法律爱好者学习参考，如需转载，必须注明《来源：合同法网www.hetong365.com》，转载本站内容未标明来源的均视为侵权，本站将定调查侵权情况，一旦发现，将通过法律措施严惩侵权者。*欢迎网友举报*） |
|
|
| 法律编辑：合同律师 法律审核：合同法网 |
| 法律网站导航>> | 
|
| 搜索：租赁合同 相关内容 | |
租赁合同 |