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房屋租赁合同 |
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| 作者：合同律师 发表时间：2008年 版权：合同律师 免费法律咨询>> | 合同法网推荐 |
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房屋租赁合同 重点法条提示： 《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 一、房屋租赁合同的概念 房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租期届满时，将承租房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同的标的物是不动产房屋。依据房屋的产权归属不同，房屋租赁合同可以分为公房租赁合同与私房租赁合同；依据房屋的用途不同，房屋租赁合同可以分为居住用房租赁合同、办公用房租赁合同和生产经营用房租赁合同等。(www.hetong365.com) 房屋租赁合同作为租赁合同的一种，当然适用于租赁合同的一般性规定。但是，由于房屋租赁合同标的的特殊性，法律又对其做了一些特殊的规定。(www.hetong365.com) 二、优先承租 在租赁合同的租赁期限届满之前，出租人将房屋拆除重建的，可以终止租赁合同，但出租人应当给予承租人适当的损失赔偿。如果重建的房屋仍然用于出租，则原承租人在同等条件下，应当享有优先承租权。(www.hetong365.com) 三、优先购买 《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质是对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。(www.hetong365.com) 承租人的优先购买权在我国以往的立法和司法解释中，已有相应规定。如国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”由此可见，承租人的优先购买权是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同产生的；并且优先购买权只能属于特定人享有，具有一定的专属性，承租人不能将该权利转让给他人享有。当然，承租人并不能在任何情况下都行使优先购买权，只有在特定的法律事实出现时才可享有。承租人行使优先购买权应注意以下几个问题： （一）承租人的优先购买权发生在出租人转让房屋所有权的时候，这是承租人享有优先购买权的前提和基础。(www.hetong365.com) （二）出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务，这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。出租人在出卖租赁房屋时，未通知承租人，未给承租人提供行使优先购买权的机会的，出租人与第三人之间所订立的房屋买卖合同则为相对无效合同，此时基于行使优先购买权的目的，承租人可以请求人民法院确认出租人与第三人之间的合同无效。至于出租人应于何时履行通知义务，我国以往的立法和司法解释都规定为提前3个月，即在出租人出卖房屋前3个月，但《合同法》中却未规定明确的期限，仅限定为在出卖之前的合理期限内，此时的合理期限应当理解为3个月。(www.hetong365.com) （三）承租人仅在同等条件下享有优先购买权。在我国的理论研究与审判实践中，对同等条件的内涵，历来存在两种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致；二是相对同等说，认为承租人的购买条件与其他买受人大致相等，即为同等条件。这两种看法都有道理，但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是当其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人无法做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人完全一致；第二种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。我们认为，此处的同等条件，主要是指出价条件，包括价格、交付房价期限、方式等，至于所出售房屋的部位、数量应无区别，更是题中应有之义。(www.hetong365.com) （四）承租人应当在合理期限内行使优先购买权，这是承租人优先购买权的行使条件。(www.hetong365.com) 四、承受 《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”一般来说，在租赁合同的履行过程中，承租人死亡的，租赁合同应当终止。但是，在房屋租赁合同中，由于与承租人共同居住的多是其亲属，且具有共同生活关系，因此，法律规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，直至房屋租赁合同期限届满。(www.hetong365.com) （版权声明：本站内容、观点、评论均由律师严格审核编辑，供法律爱好者学习参考，如需转载，必须注明《来源：合同法网www.hetong365.com》，转载本站内容未标明来源的均视为侵权，本站将定调查侵权情况，一旦发现，将通过法律措施严惩侵权者。*欢迎网友举报*） |
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