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居间合同 |
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| 作者：合同律师 发表时间：2008年 版权：合同律师 免费法律咨询>> | 合同法网推荐 |
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居间合同 居间合同概述 重点法条提示： 《合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。” 《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。(www.hetong365.com) 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。” 一、居间合同的概念和法律特征 （一）居间合同的概念 居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。(www.hetong365.com) 居间是一种古老的商业现象，在我国古代，居间人被称为“互郎”， 是促进双方成交而从中取酬的中间人。民间将居间人称为“牙行”或“牙纪”。(www.hetong365.com) （二）居间合同的法律特征 1、居间合同是独立有名合同 大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同是一种独立的典型合同。居间有利于促进交易，在民间大量存在，因此，合同法明确把居间合同规定为一种独立的有名合同。(www.hetong365.com) 2、居间合同是有偿合同、诺成合同、不要式合同 居间合同中的委托人须向居间人给付报酬，作为对居间人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务活动的报偿，居间人以收取从事居间活动的报酬为其营业，如果没有报酬，就不是居间合同，所以说居间合同是有偿合同。居间合同只要当事人双方的意思表示一致即可成立生效，不以当事人和现实交付为成立生效要件，所以居间合同为诺成合同。居间合同的成立也无需采用特定的形式，当事人可采用口头、书面形式、如果当事人约定不明确，应遵循有关商业习惯及其他以前合作形式的习惯，因此，居间合同是不要式合同。(www.hetong365.com) 3、居间合同标的是行为，具有居间性 居间合同的目的是居间人为委托人提供服务，这种服务表现为报告订约的机会，为订约提供媒介。所谓报告订约机会，是指居间人受委托人的委托，寻觅及指示可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。为订约提供媒介是指介绍双方当事人订立合同，斡旋于双方当事人之间，从而促成双方的交易，所以说居间合同的标的是行为。在居间人为委托人报告订约机会或为订约提供媒介的过程中，居间人仅是一个中介人，他既不代表委托人，也不代表相对人，他不是交易任何一方的代理人。居间人不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方权利义务内容上并不体现居间人的意思，这些特征体现了居间合同的居间性。(www.hetong365.com) 4、居间合同主体具有特殊性 居间活动有着二重性，它既可以促进交易，繁荣市场，利于社会主义市场经济的发展。但如果处理不当，也可能会干扰正常经济秩序，造成社会经济秩序混乱，败坏社会风气。因而，法律应当对居间人的资格作出规定，只有具备从事居间活动条件的法人、自然人或其他组织才可以为居间人。因此在将来的法律规制中可以考虑作如下规定： （1）居间人须具有相应的知识、能力和从业条件，从事商事居间的须进行工商登记。 （2）机关法人、国家公务员等有特殊职权的人不得从事居间活动，以避免他们利用手中权力和社会关系， 从中牟取暴利，严重危害社会经济秩序。(www.hetong365.com) 二、居间合同的种类 根据不同的标准，可将居间合同分为以下两类： （一）报告居间合同和媒介居间合同 居间业务根据居间人所受委托内容的不同，可分为报告居间合同（又称指示居间合同）和媒介居间合同。前者指居间人为委托人报告订约机会，由委托人自己与第三人协商订约的合同。后者指居间人除向委托人报告订约机会外，还要充任双方订约的媒介，努力促成双方达成协议的合同。无论何种居间，居间人都只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。一般而言，指示居间人的报酬由委托人支付，而媒介居间人的报酬由订立合同的当事人分担。(www.hetong365.com) （二）单方居间合同与双方居间合同 在一般的媒介居间活动中，居间人只接受委托人的委托，寻找符合条件的交易人并促成交易，居间人与第三人之间并不存在委托合同关系，这就是单方居间合同。但随着居间业务的发展，专门从事某一行业居间业务的人汇集了众多供求信息，往往同时接受了需求正好相反的双方的委托，出现了双方居间行为，所谓双方居间合同，就是居间人分别与两个委托人之间存在委托契约，两个委托人之间因居间人的媒介行为而订立交易契约。在房地产交易、证券经纪等领域，因为存在两个委托关系，可以分别适用居间合同关于居间人与委托人之间的权利义务关系的规定，同时为了保证委托人的利益不受损害，相关规范应加强对居间人忠实义务的要求，并可对从事双方居间的商事组织的主体资格的审查程序予以严格规定，相关主管部门也应加强监督检查。(www.hetong365.com) 三、居间合同与委托合同、行纪合同的关系 居间合同与委托合同、行纪合同都是一方受他方委托为他方办理一定事务的合同，都属于提供服务的合同。但它们之间有着显著的区别。这些区别主要表现在： （一）接受委托一方当事人的法律地位不同。居间人仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系。而在委托合同，受托人可以代委托人与第三人订立合同，参与并决定委托人与第三人之间的关系内容；在行纪合同中，行纪人以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利义务关系。(www.hetong365.com) （二）合同的有偿性不同。居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；而委托合同原则上是无偿合同；行纪合同虽为有偿合同，行纪人却仅从委托人一方取得报酬。(www.hetong365.com) （三）受委托的内容不同。居间人所提供的服务仅限于向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并不参与合同的实际订立，故完成的是非法律事务。行纪人则是为委托人的利益与第三人为法律行为，且一般限于代购、代销、寄售以及证券、期货交易等。委托合同中受托人处理的事务较为广泛，既可是法律行为，也可是事实行为。(www.hetong365.com) 居间合同的效力 重点法条提示： 《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。” 《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。” 一、居间人的义务 根据合同法及民法原理，居间人主要有以下义务和责任： （一）报告订约机会或媒介订约的义务 此项义务是居间人的主要义务，居间人应忠实尽力地履行此项义务。在报告居间中，居间人对于订约事项，应就其所知，据实地报告给委托人。居间人对于相对人而言，并不负有报告委托人有关情况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人。无论居间人是同时接受合同当事人双方的委托，还是仅接受委托人一方委托的，居间人都负有向双方报告的义务。 （二）忠实和尽力的义务 居间合同的居间人就自己所为的居间活动，有忠实义务。居间人的忠实义务包括以下几方面的要求：其一，居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给委托人。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害到委托人的利益。其三，居间人对于所提供的信息，成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。 居间人在负有忠实义务的同时，还负有尽力义务。判断居间人是否有尽力义务及其范围如何，应依照诚实信用原则。报告居间人的任务在于报告订约机会给委托人，媒介居间人的任务除向委托人报告订约信息外，应尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合和克服。(www.hetong365.com) （三）负担居间活动费用的义务 居间人促成合同成立的，居间费用由居间人承担。居间人若欲为委托方了解相关的订约信息、商业信息及有关人员的资信状况、信誉度、知名度等情况，必定会有一定的费用支出。对于此费用的支出，若委托方和居间人事先没有明确约定由哪一方负担，那么应当由居间人承担。这是因在一般情形下，居间人支出的居间活动的费用都已计算在居间报酬内。 二、委托人的义务 根据合同法的规定，委托人负有以下几个方面的义务： （一）支付报酬的义务 在居间合同中，委托人的主要义务是支付报酬。就报酬的支付方式，从比较的角度来看，各个国家和地区主要采约定报酬制。约定报酬制，是指报酬额的多少，原则上依委托人与居间人的合同约定。这是各个国家和地区立法上所确立关于居间人报酬的基本制度。居间报酬完全由当事人自由约定，会产生诸如有失公平、触犯公认的伦理价值等一系列的社会问题。为了克服约定报酬制可能的弊端，其他国家和地区的立法上一般创设以下三种制度作为纠正机制： １、约定报酬酌减制度。当约定报酬额大大超过居间人所提供劳务的价值显失公平时，法院可以根据委托人的申请酌情降低报酬额。 ２、婚姻居间约定报酬无效制度。根据德国民法典、瑞士债务法和我国台湾地区民法的规定，当事人就婚姻居间约定报酬的，约定无效。 ３、法定报酬制。其他国家和地区立法极少就居间报酬规定法定报酬标准，有时为了贯彻某项社会政策，也偶尔用之。(www.hetong365.com) 结合我国《合同法》关于居间报酬的规定以及居间实践，就居间报酬的给付，应当明确以下两个问题： 第一，关于居间费支付的一般规定。从《合同法》第426条第1款的规定看，我国立法对居间报酬的确定主要采取“约定报酬制度”，即居间人从事居间活动收取报酬的多少，主要依居间人和委托人的约定，在居间人促成合同有效成立后，委托人就应按约定支付报酬。 第二，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确时如何处理。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定仍不能确定的，委托人应根据居间人的劳务合理确定报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。(www.hetong365.com) （二）支付必要居间费用的义务 居间人进行居间活动所支出的费用，为居间费用。居间费用一般包含于报酬之中。在居间成功时，即居间人促成合同成立的，居间费用未经约定不得请求委托人支付，由居间人自己负担。即使居间人已尽了报告或媒介义务，但仍不能使合同成立，达不到委托人的预期目的，其他国家和地区的立法都认为此时的居间费用不得请求委托人偿还。我国《合同法》第427条则规定在居间人未促成合同成立的，可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用 （版权声明：本站内容、观点、评论均由律师严格审核编辑，供法律爱好者学习参考，如需转载，必须注明《来源：合同法网www.hetong365.com》，转载本站内容未标明来源的均视为侵权，本站将定调查侵权情况，一旦发现，将通过法律措施严惩侵权者。*欢迎网友举报*） |
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